Consejos para adquirir una
Propiedad en México


  • busca a un agente profesional y de confianza.

    - En MÉxico no es necesario contar con licencia para ser un agente inmobiliario, por lo que es importante buscar agencias que cuenten con profesionales preparados, que tengan una trayectoria que los respalde y actitud de servicio. Un buen consejo es buscar a agentes que sean miembros del AMPI (Asociación mexicana de Profesionales inmobiliarios), De esta forma se puede contar con la certeza de que es una persona conocida en el medio, que se prepara y capacita para ofrecer lo mejor de sí.
  • investiga sobre la ciudad en la que piensas invertir.

    - Es importante conocer la cultura, densidad de poblaciÓn, actividades que se realizan, plan de desarrollo, proyectos en puerta, ciudades vecinas, etcÉtera. entre mÁs informaciÓn pueda estudiar mejor, de esta forma tendrÁ una idea mÁs clara de lo que puede esperar. Apoyese con su agente inmobiliario para obtener informaciÓn de fuentes confiables.
  • haz una lista de lo que quieres obtener antes de hablar con un agente.

    - Define quÉ tipo de inversiÓn realizar:
    si es como segunda casa, si es para obtener ganancias de renta a largo plazo o renta vacacional, si es para vivir o para revender.

    - analiza tus necesidades bÁsicas basadas en el numero de familia, gustos, capital, entre otros.

    - TambiÉn debes definir tu presupuesto y decidir quÉ tan flexible puedes ser en este aspecto, debes considerar un porcentaje (5% - 8%) de tu presupuesto en los gastos de cierrre y posibles gastos que ocurren en el proceso, como lo son viajes al destino, llamadas telefÓnicas, asesorÍa legal, etc.

    - tambiÉn es importante considerar el costo de los muebles si es que piensas amueblar la nueva propiedad. Si hay alguna fecha lÍmite para realizar la compra por cuestiones de cambio de residencia es importante comentarlo a el agente.

    - piensa en el estilo de arquitectura que te gustarÍa ver, la cantidad de recÁmaras, espacios, baÑos, etc.

Los Bienes Raíces en México - Una guía para el comprador.

Comprar una propiedad es una tarea que requiere de mucha investigaciÓn, planeaciÓn y comparaciones para lograr una operaciÓn exitosa.

en caso de ser una compra fuera de tu paÍs de residencia requiere un poco mÁs de investigaciÓn y tiempo para familiarizarte con los procesos y leyes mexicanas.
Si estas considerando adquirir una propiedad en Playa del Carmen, Tulum, La Riviera Maya o sus alrededores te recomendamos que escojas propiedades analizando las diferentes opciones que tu asesor inmobiliario de confianza te presentE,  para que inviertas en aquella que se ajusten a tus necesidades, gustos y SOBRETODO presupuesto. Una vez que hayas encontrado una propiedad adecuada deberÁs seguir una serie de procedimientos para finalmente obtener tu tÍtulo de propiedad O ESCRITURA y comenzar a disfrutar de tu inmueble en este hermoso paraÍso caribeÑo.

 

Si nos lo permites serÁ un placer para nosotros en Premium Realty MÉxico representarte, guiarte y ofrecerte informaciÓn precisa para tu mayor seguridad y tranquilidad en el proceso de compra.

 

En esta secciÓn te ofrecemos diferentes tÓpicos y herramientas para que puedas tener una mejor compresiÓn de lo que sucederÁ durante el proceso de compra de tu propiedad y comiences a familiarizarte con los tÉrminos y trÁmites que irÁn apareciendo durante este excitante proceso que es la adquisiciÓn de bienes inmuebles en MÉxico.

 

TÍtulo de propiedad O ESCRITURA

El título de propiedad O ESCRITURA es el documento oficial, avalado por un Notario Público, en el cuál se indica quien es el dueño legal de una propiedad. Para los extranjeros que buscan adquirir propiedades en las costas o cerca de las fronteras, pueden hacerlo por medio de un fideicomiso o bien por medio de la creación de una compañía mexicana. La ley mexicana ha creado estas opciones debido a que un extranjero no puede recibir un título de propiedad a su nombre y sacarlo del país.

 

Fideicomiso* (Bank trust)

Cuando se trata de ventas de propiedades a extranjeros en zonas restringidas mexicanas (50 kilómetros de las costas y 100 kilómetros de las fronteras), la forma legal para adquirir una propiedad es por medio de la constitución de un fideicomiso, para esto se necesitan 3 participantes:

 

1. El fideicomitente (vendedor), que es la persona física o moral quien teniendo la capacidad legal cede ciertos bienes de su dominio al fiduciario.


2. El fiduciario (banco), es la institución bancaria autorizada por el gobierno mexicano para mantener y administrar legal y responsablemente la propiedad, otorgando todo el derecho de uso al fideicomisario.


3. El fideicomisario (comprador), es la persona que recibe todos los beneficios de el fideicomiso.

 

El fideicomiso le asegura a el comprador extranjero todos los derechos de la propiedad, incluyendo la capacidad para vender, rentar, renovar, hipotecar, transferir o heredar dicho bien al mismo tiempo que adquiere las obligaciones que la propiedad requiere como son el pago de impuestos municipales como el predial (aprox. 0.1% en Municipio de Solidaridad), cuotas de mantenimiento y condominales, servicios públicos y honorarios fiduciarios anuales por manejo de fideicomiso.

 

* El fideicomiso tiene un costo inicial para constituirlo y un costo anual que varían en cada banco, más adelante en la sección El cierre de una operación y sus costos se explica esto más a detalle.

 

CreaciÓn de una compaÑÍa mexicana

Esta forma de compra es utilizada primordialmente para  la adquisición de bienes raíces que tienen finalidades comerciales. Un extranjero puede ser dueño del 100% de una compañía mexicana siempre y cuando tenga su forma de inmigración FM3 (permiso de No Inmigrante otorgado por 1 año renovable)
La propiedad comprada por una compañía se titula directamente a la sociedad que ha creado la compañía y el reporte de impuestos deberá ser declarado por su contador como indica la Secretara de Hacienda. La creación de una compañía genera costos aproximados de $1,000 dólares americanos y se constituye en un periodo de tiempo aproximado de 6 semanas.

 

Tierras Ejidales

Estas son tierras que fueron concesionadas por el gobierno mexicano a comunidades con la finalidad de que las trabajaran y que ahora poseen los derechos de uso de las mismas. Estos lotes o parcelas pueden ser cedidas a vecinos, ejidatarios, o compradores de origen mexicano que deben de pasar por un proceso de aceptación por parte de la casa ejidal, pero no pueden ser vendidas directamente a extranjeros pues estos no pueden convertirse en “ejidatarios”.
Hasta que una tierra ejidal no sea convertida en propiedad privada no puede ser vendida a un extranjero. Dentro del proceso para convertir una tierra de Ejido en propiedad privada hay un largo proceso en el que se identifican 4 etapas:

 

1. El núcleo agrario debe tener regularizado sus derechos, para ellos debe haber realizado previamente una asamblea de delimitación, destino y asignación de tierras.

 

2. Celebrar una asamblea de autorización para la adopción de “dominio pleno” la cual debe ser convocada con un mes de anterioridad  deberá contar con la participación de al menos ¾ partes de los ejidatarios que conforman el núcleo agrario. Posteriormente se inscribe el acta de la asamblea en el Registro Agrario Nacional.

 

3. Una vez que el acta este inscrita, cada ejidatario o posesionario en lo individual podrá acudir a el Registro Agrario Nacional a solicitar su título de propiedad y posteriormente registrarlo en el Registro Público de la propiedad y Catastro Municipal.

 

4. La ley establece que la primera enajenación de parcela se realice cuando menos al valor de referencia plasmado en el avalúo admitido por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

 

      Adicionalmente el ejidatario debe informar su intensión de venta de su tierra a el Comisariado Ejidal ante 2 testigos, esto debido a que los familiares, trabajadores, vecinos y demás ejidatarios de el núcleo tienen preferencia para adquirir la tierra y cuentan con 30 días desde que se hace público este informe en la casa ejidal para manifestarlo.

       

      Si estas considerando adquirir una tierra ejidal te aconsejamos te pongas en contacto con un asesor inmobiliario calificado y/o abogado para que tengas la certeza de que el trámite se llevará a cabo con toda transparencia, seguridad y legalidad. Recomendamos también tengas en cuenta que el proceso es más largo de  lo que puede llevar la compra de una propiedad privada que ya cuenta con su título de propiedad por lo que la paciencia es un elemento importante en este tipo de inversiones inmobiliarias.

       

      Notario Público y Registro de la Propiedad

      El Notario Público es un abogado de profesión designado por el ejecutivo del Estado para desempeñar la función de dar Fe Pública de los hechos que pasan ante él. En el caso de las operaciones de compra-venta de inmuebles se encarga de dar formalidad y la legalidad requerida por la ley para dicho acto por medio de una escritura (documento donde se registra el acto).
      Si tu intensión es adquirir una propiedad inmobiliaria es tu derecho escoger al Notario Público con quien desees trabajar.

       

      En México, todo aquel que realiza un acto en el cual se adquiera, transmita, modifique, grave o extinga el dominio de una propiedad y que busca que dichos actos tengan certeza jurídica y publicidad frente a terceros debe registrar por medio de su Notario Público estos actos en el Registro Público de la Propiedad y Comercio.

       

      El registrar una propiedad es una herramienta muy valiosa para quienes están por adquirir un bien inmueble, pues al ser público el registro de la escritura, cualquier persona puede buscar el registro de éste y ver todo el recorrido que ha tenido la propiedad sobre anteriores propietarios, m2 de construcción, área del terreno, también es posible revisar si está libre de gravámenes y adeudos, pero sobre todo se puede revisar si la persona que vende tiene los derechos para hacerlo.

      Nuestros asesores inmobiliarios de Premium Realty México siempre hacen una revisión de las propiedades que promocionan en este sentido para ofrecerte solamente bienes inmuebles que están en completo orden legal.

       

      El cierre de una compra-venta inmobiliaria y sus costos

      En el transcurso del periodo de cierre su asesor Premium Realty México, estará trabajando con el banco para constituir su fideicomiso (si usted es extranjero), estará también en comunicación con el Notario Público para preparar su escritura y asegurarse de que toda la documentación por ambas partes de la operación esté en orden y verificará la libertad de gravamen de la propiedad entre otras cosas.

       

      En México es común que el comprador absorba todos los impuestos que genera la adquisición de un bien inmueble así como los honorarios y gastos notariales. Por otro lado el vendedor paga la comisión del mediador inmobiliario, aportaciones municipales por enajenación (venta), impuestos estatales por enajenación,  asi como el impuesto sobre la renta (ISR), o en su caso, exenta el impuesto.

       

      Los costos que debes de considerar dentro de tu presupuesto para la adquisición de una propiedad privada son aquellos que se originan durante el cierre de la operación, estos varían desde un 4% hasta un 7% del valor de la propiedad que vas a adquirir y se dividen de la siguiente manera:

       

1. Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (I.S.A.I): corresponde al 2% Sobre el valor de la propiedad, tomando en cuenta el más alto entre el valor pactado entre comprador y vendedor o el avalúo catastral (no mayor a 180 días).

2. Gastos Notariales: cada notaría trabaja de forma diferente y maneja tarifas basadas en diferentes porcentajes pero en su mayoría se debe considerar lo siguiente:

- Honorarios y gastos de gestoría, varían entre un 0.7% hasta un 2.5% de el valor gravable de una propiedad.

- Derechos de Registro Público, este es un trámite que realiza el Notario y tiene un costo del 1% del valor de la propiedad.

- Avalúo Bancario o comercial, el costo de este trámite varía desde $150 dólares hasta $800 dólares, dependiendo del valor de la propiedad.

- Gastos de Registro, se incluye en el registro costos por la expedición de el certificado de libertad de gravamen, derechos de expedición y constancias de no adeudo entre otros y tiene un costo que varía desde $100 hasta $250 dólares.

3. Fideicomiso (en su caso): el costo por constitución de un fideicomiso varía de acuerdo a la Institución Bancaria con quien se realice el trámite (Banamex, Bancomer, HSBC, Scotiabank o Banorte). El costo está en un rango de precios entre $800 y $1700 dólares, además de una cuota anual por administración y manejo de cuenta de fideicomiso que están entre $500 y $800 dólares americanos.

4. Abogados (en su caso): en algunos casos los compradores recurren a los servicios inmobiliarios ofrecidos por abogados, ya que desean tener a un representante profesional en la materia que los oriente, represente y/o asesore en cuanto los términos legales, jurídicos y/o fiscales del proceso de adquisición de inmuebles. Los honorarios varían dependiendo de cada caso en especifico, pero para un proceso normal de adquisición de inmueble estos pueden variar entre el 1% al 2% del valor de la propiedad.

El proceso para adquirir una propiedad

1. Realizar una búsqueda inteligente basada en tu presupuesto, gustos, necesidades específicas, ubicaciones de preferencia y tamaño mínimo deseado en una propiedad, para mantenerte dentro de la realidad. Los asesores en Premium Realty México estamos capacitados para entender tus necesidades y ayudarte a reducir las opciones para ofrecerle las propiedades más óptimas para que usted visite y analice personalmente.

 

2. Una vez que hayamos encontrado la propiedad “ideal” y estás convencido de invertir pasamos hacer una oferta al vendedor, la oferta debe ser por escrito en forma de contrato de promesa de compra-venta para darle formalidad a la posible transacción. Si el vendedor acepta la oferta, este es el momento real donde se comienza el proceso de compra. El contrato de promesa de compra venta se debe incluir los detalles de la operación como lo son precio, formas de pago, especificaciones de lo que incluye o no incluye el inmueble, fechas límites y plazos de los pagos y fecha máxima para cierre de operación.  Es común que acompañado de este contrato se incluya un primer pago por parte del comprador de entre 5% y 10% del valor ofertado, este pago es dirigido al comprador pero es aconsejable que sea  retenido por su mediador inmobiliario o custodio financiero como garantía hasta el día de la firma de las escrituras en la Notaria. En este documento también se incluyen penalidades por cancelación en caso de que alguna de las partes se retracte del acuerdo una vez que ya haya sido firmado por ambas partes.

 

3. Ya que ambas partes estén satisfechas con los acuerdos realizados, el Notario debe de comenzar cotizando los gastos que se llevarán a cabo en el cierre de esta operación y deberá de comenzar a recolectar documentación pertinente para la firma de las escrituras.

 

4. En caso de ser un extranjero, junto con la asesoría de su mediador inmobiliario se comienza a  constituir el fideicomiso con la institución bancaria de su elección.

5. Cuando toda la papelería requerida esté lista y se haya comprobado que no existan gravámenes o impedimentos para seguir con el cierre, se fijará una cita en la Notaría de su elección para llevar a cabo simultáneamente el depósito de la cantidad pactada entre ambas partes y la firma de la escritura que contiene el  contrato de compra-venta, el cual será ingresado en el Registro Público para finalizar así el proceso de compra-venta. Los honorarios e impuestos  generados por la enajenación del inmueble se pagan al Notario por separado en ese mismo momento.

 

6. Finalmente solo queda disfrutar de tu inversión inmobiliaria. Felicidades!!!

 

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